Wer ist der Investor?

Der Investor des Wigoltingen Innovation Park heisst Varia Swiss Realtech Properties (variaswissrealtech.com). Dabei handelt es sich um ein Joint-Venture zwischen Stoneweg und Decalia.

• Varia Swiss besitzt bereits 13 überwiegend industrielle Vermögenswerte in der Schweiz im Wert von über 330 Mio. CHF. Mehrheitlich handelt es sich dabei um Industrie- und Logistikgebäude mit einer Fläche von 2’000 bis fast 50’000 m2. Varia Swiss ist die Investorin des WIP.
• Stoneweg ist eine 2015 gegründete Immobilien-Investmentgesellschaft mit Hauptsitz in Genf. Die Stoneweg-Gruppe hat Büros in Spanien, Grossbritannien, den USA, Irland, Andorra und Italien. Bisher wurden knapp 5 Milliarden CHF in verschiedene Strategien investiert. Innerhalb von 6 Jahren ist die Gruppe von 6 auf 150 Mitarbeiter gewachsen. Stoneweg tritt mehrheitlich als Co-Investorin auf. Beim WIP hat sie die Rolle des Asset Managers (Vermögenverwalterin) und ist gegenüber den Investoren und den Stakeholdern für die Entscheidungen verantwortlich.
• Decalia ist eine Vermögensverwalterin von kollektiven Kapitalanlagen, die von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (FINMA) autorisiert ist. Sie hat den Sitz ebenfalls in Genf und verwaltet private und institutionelle Kundenvermögen sowie Anlagefonds. Das Unternehmen befindet sich vollständig im Besitz des Managements.

W+P Weber und Partner AG (W+P) ist der Generalplaner des WIP. Das Unternehmen mit Hauptsitz in Wil und Büros in Bern, Zürich und Friedrichshafen ist schweizweit führend im Industriebau sowie in der Logistik- und Betriebsplanung. Zu den Kernkompetenzen von W+P gehören Konzeption, Projektierung und Realisierung von cleveren Industriebaulösungen. W+P hat branchenübergreifend über 500 Projekte im In- und Ausland geplant und realisiert.
Als Generalplaner des WIP ist das Unternehmen sehr stark in die gesamte Abwicklung des Projekts involviert. Der Aufgabenbereich reicht von der strategischen Ausrichtung über die Entwicklung des Projekts bis hin zu dessen gesamter Planung und Realisierung. Die Planung umfasst neben der Projektierung, der Baueingabe auch die Bewilligungsverfahren und die Submission. Die Realisierung schliesst auch die Mietersuche und die Koordination der verschiedenen Parteien und Anspruchsgruppen (Investoren, Politik, Bevölkerung/Anwohner, Behörden, usw.) mit ein.

BEEZI (beezi.ch) ist die erste «Industriekette», welche Industrieflächen der neuen Generation in der Schweiz anbietet. Die Kette wurde von Stoneweg und Varia Swiss Realtech Properties lanciert und bietet den Mietern die Möglichkeit, innerhalb der BEEZI-Zentren in der Schweiz von Synergien zu profitieren. So können beispielsweise Räume in allen BEEZI-Zentren für Kundentermine oder Sitzungen benutzt werden. Das erste BEEZI-Center bestehen in Koblenz (AG, Repositionierung einer Immobilie) und in Tolochenaz (VD, Neubau) gebaut. Ein weiteres ist in Meyrin (GE) geplant. BEEZI wird Teil des Wigoltingen Innovation Park, so dass die Mieter von den Synergien des schweizweiten Netzwerks profitieren können.

Der Wigoltingen Innovation Park (WIP) soll sich in Bezug auf Nachhaltigkeit und zukunftsfähige Technologien an den höchsten Standards orientieren. Er ist der zweitgrösste Industriepark der Schweiz. Er soll innovative und nachhaltige Industrie-, Produktions- und Logistikunternehmen mittlerer Grösse anziehen, die zukunftsweisende Technologien und Logistikprozesse in die Region bringen. Im Sinne einer effizienten Kreislaufwirtschaft soll der neue Innovation Park alles abdecken: von der Produktidee über die Planung und Produktion bis zur Abwicklung der Logistik und zum Recycling der nicht vermeidbaren Abfälle. Auf dem Areal vorgesehen sind ein Kopfgebäude mit Büroflächen und Flächen für Verpflegung, Meetings und Freizeitaktivitäten (Fitness, Sport), ein Logistikgebäude mit Hochregallager, ein Produktionsgebäude sowie ein Parkhaus. In der Region Wigoltingen soll der Park hunderte neuer Arbeitsplätz schaffen und für eine nachhaltige Wertschöpfung sorgen.

Die Fertigstellung des WIP soll bis ins Jahr 2025 erfolgen. Baupublikation und Mitwirkung sind für Mitte Jahr 2022 vorgesehen.

Es sollen rund 460 Parkplätze geschaffen werden (Stand Januar 2022).

Aktuell wird evaluiert, welche Zertifizierungen im Bereich der Nachhaltigkeit für das Projekt ausgewählt werden. Möglicherweise wird eine nationale und eine internationale Zertifizierung angestrebt. Momentan ist noch nichts entschieden.

Die E-Mobilität soll im WIP gefördert werden. Im Parkdeck wird es Elektroladestationen und im Erdgeschoss Schnellladezonen geben, auch eine Wasserstoff-Betankung ist angedacht. Zu den Zielen des Projekts gehört es, dass der Fuhrpark des WIP hauptsächlich aus CO2-neutralen Fahrzeugen (wasserstoffbetriebene und Elektro-Lkw) bestehen soll. Schon während der Bauphase sollen auch geräuscharme E-Lkw eingesetzt werden.

Der WIP soll so CO2-neutral wie möglich gebaut werden. Falls eine komplette CO2-Neutralität möglich ist, soll diese realisiert werden. Es kommen nachhaltige Baustoffe wie Holz und Recyclingbeton zum Einsatz. Eingesetzt werden modernste Technologien und alternative Energieträger, darunter auch eine Grundwasser- und Abwärmenutzung. Auf dem Dach und möglicherweise auch an den Fassaden werden Photovoltaik-Anlagen angebracht. Ein Gesamtenergiekonzept steuert die Energieflüsse übergreifend: Die verschiedenen Energienutzungen auf dem Areal werden intelligent verknüpft, was einen ressourcenschonenden Betrieb der Anlage ermöglicht. Dabei werden an Ort vorhandene Ressourcen wie Grundwasserwärme und -kälte genutzt. Die Mieter müssen ein Commitment zu ihrer CO2-Neutralität abgeben.

Die Gemeinden Wigoltingen und Müllheim erarbeiten gemeinsam mit einem Fachgremium eine umfassende ortsbauliche Planung des Gebietes Hasli: Diese umfasst die Gestaltung des öffentlichen Raumes, die Erschliessung sowie den erforderlichen Ausbau der Strassen und Wege. Dabei wird auch der öffentliche Mehrwert definiert, der aus der Überbauung resultieren soll. Fest steht bereits, dass die unmittelbaren Zufahrten zum Areal neu gebaut werden. Auf die Entflechtung von Lkw, Pkw und Langsamverkehr und somit auf die Sicherheit wird dabei ein spezielles Augenmerk gerichtet. Auch der öffentliche Verkehr wird ausgebaut: Eine neue Bushaltestelle an der Müllheimerstrasse ist geplant. Die Öffentlichkeit profitiert im WIP von einem naturnahen Park und einem neuen Sport- und Freizeitangebot. 9500 m2 der gesamten Flächen sind für Büros, Meeting Rooms, ein Restaurant mit Aussicht (Food Hub) und Sportanlagen vorgesehen. Die Bauten werden auch über grosszügige, öffentlich zugängliche Dachzonen / Rooftop verfügen. Auch einheimische Kleingewerbeunternehmen finden im WIP einen attraktiven Platz.

Wird die Parkanlage zusätzliche Besucherinnen und Besucher ins Hasli-Areal locken?

Im nördlichen Bereich der Bauparzelle ist auf einer Fläche von rund 10’000 m2 eine Parkanlage angedacht. Sie soll direkt an die Hauptstrasse angrenzen, auf der der öffentliche Bus verkehrt. Der Park soll primär ein Ort für die Mitarbeitenden des WIP und für die Anwohnerinnen und Anwohner werden. Er soll das Industriegebiet Richtung Hasli und Hauptstrasse abschliessen und abrunden. Der Park soll intensiv begrünt, mit Bäumen bepflanzt und mit Sitzmöglichkeiten ergänzt werden.

Die Planerinnen und Planer haben sich intensiv mit der Thematik rund um den Grundwassersee auseinandergesetzt. Das Projekt sieht einen möglichst geringen Eingriff in den Baugrund vor. Auf unterirdische Bauten wird in den meisten Baubereichen verzichtet. Wo sie nötig sind, werden sie bis maximal 4,5 m unter die EG-Kote von 407,00 m ü. M. realisiert. Das Grundwasser fliesst generell von Osten nach Westen. Die Untergeschossbauten wurden deshalb in Fliessrichtung ausgelegt und so schmal wie möglich geplant. Der geologische Grundwasserbericht kommt zum Schluss, dass die vorgesehenen Einbauten unter den mittleren Grundwasserspiegel eine Verminderung des Grundwasserdurchflusses von lediglich 2,8 Prozent verursachen und dass sie im aktuellen Projektstand ohne Ersatzmassnahmen bewilligungsfähig sind. W+P und Stoneweg stehen diesbezüglich in engem Kontakt mit der Gemeinde und werden laufend und transparent informieren.

eDas Thema Hochwasserschutz wird bei diesem Bauprojekt von der NRP Ingenieure AG bearbeitet. Zur Hochwasserthematik wurden verschiedene Simulationen gemacht. Untersucht wurden potenzielle Hochwasser durch die Überflutung des Chemenbaches und der Thur. Für beide Szenarien wurden Simulationen mit und ohne das Projekt WIP erstellt. Der Bericht kommt zum Schluss, dass die Hochwasser-Situation für die umliegenden Parzellen durch den Bau des Innovation Park nicht verschlechtert wird.

Das zu erwartende zusätzliche Verkehrsaufkommen wird durch mehrere Massnahmen gemildert. Durch den Ausbau des öffentlichen Verkehrs soll dieser für Pendlerinnen und Pendler attraktiv werden (Bushaltestelle direkt vor dem WIP). Auch der Langsamverkehr wird in das Verkehrskonzept einbezogen (neue Velowege). Die Verkehrsführung zum Wigoltingen Innovation Park soll primär über die Bahnhof- und die Müllheimerstrasse erfolgen. LKWs sollen gar nicht erst durch den Weiler Hasli fahren: Sie werden über die Grüneckstrasse geführt, die nach Absicht der Gemeinde Müllheim saniert wird. Das Worstcase-Szenario sieht vor, dass der Anteil der verkehrenden Lastwagen auf der Grüneckstrasse nach Inbetriebnahme des WIP von 10 auf 30 Prozent und auf dem Autobahnzubringer auf 15 Prozent steigen wird. Auf den übrigen Strassen würde dies zu einer Reduktion des LKW-Anteils von 10 auf rund 8 Prozent führen. Die Umgebung ist von Geräuschemissionen aus dem Innenhof des Innovation Park, wo LKWs verkehren, dank der Abschirmung durch das Logistik- und das Produktionsgebäude gut geschützt. Geräusche von den PWs auf dem Parkdeck werden durch die Fassade des Parkdecks vermindert. Im Übrigen sollen längerfristig mehrheitlich geräusch- und schadstoffarme Fahrzeuge mit Elektro- oder Wasserstoffantrieb eingesetzt werden.

Die geplanten Bauten gliedern sich städtebaulich sehr gut in den Weiler Hasli und in die Bauparzelle ein. Mit dem Thema Verschattung geht man beim Bauprojekt des WIP sehr sorgsam um. Mit Studien zum Sonnenverlauf konnte auf die Verschattungsproblematik eingegangen werden: Die Auswirkungen wurden auf ein Minimum reduziert. Die maximale Bauhöhe in den meisten Bereichen beträgt 18,5 Meter. Einzig im Baubereich D (21,7 m) wird diese Höhe überschritten. Der Turm des Hochregallagers im Süden der Parzelle ist 29,7 Meter hoch und verschattet grösstenteils Flächen auf der eigenen Parzelle. Die Zusammenführung mehrerer Unternehmen und die dichte Bebauung auf dem Areal sowie eine gewisse Gebäudehöhe sorgen auch dafür, dass die Gemeinden in der Region mit ihren Industrie- und Gewerbearealen haushälterisch umgehen können und dass weniger Flächen überbaut werden.

Zu diesem Projekt läuft ein öffentliches Mitwirkungsverfahren. Die Initianten informieren zudem auf mehreren Kanälen detailliert über das Projekt: auf der Projekt-Website, mit Medienmitteilungen, Informationsveranstaltungen sowie mit Plänen und Visualisierungen auf dem Baugelände.

Generalplaner des WIP ist die W+P Weber und Partner AG mit Hauptsitz in Wil SG. Das Unternehmen hat schon zahlreiche bekannte Industrie- und Logistikbauten im Kanton Thurgau und in der ganzen Schweiz realisiert und ist ein Spezialist in diesem Bereich. Bei diesem Projekt vertraut die W+P Weber und Partner AG vor allem auf einheimische Expertise. Die meisten Fachplanerbüros stammen aus den Kantonen Thurgau und St. Gallen.

Die Region soll vom Image als Innovationsstandort nachhaltig profitieren. Mit Blick auf die Zukunft ist es den Initianten wichtig, mit diesem Projekt dauerhaft Arbeitsplätze zu schaffen und zu einem Katalysator für Innovationen in der Region zu werden. Der WIP soll 700 bis 800 Arbeitsplätze schaffen. Er zieht innovative und nachhaltige Industrie- und Logistikunternehmen mittlerer Grösse an, die zukunftsweisende Technologien und Logistikprozesse in die Region bringen. Das generiert nachhaltig mehr Steuereinnahmen.

Der Innovation Park richtet sich hauptsächlich an Logistik- und Produktionsunternehmen mittlerer Grösse. Das können industrielle Betriebe sein, etwa Hersteller von Lebensmitteln, Maschinen oder Gütern des täglichen Bedarfs. Auch ein Unternehmen, das sich auf das Sammeln, Verwerten, Recyceln und Entsorgen von Wertstoffen und Abfallprodukten spezialisiert hat, soll Mieter werden. Dazu kommen kleine Gewerbebetriebe, Dienstleistungsunternehmen (Bürogebäude) sowie Restaurations- und Freizeitbetriebe.

Mieterinnen und Mieter im WIP profitieren nicht nur vom guten Image des Innovation Parks, sondern auch von der innovativen Wertschöpfungskette, die wie ein Ökosystem funktioniert: Die beteiligten Unternehmen können alle Aufgaben, die nicht mit ihrem Kerngeschäft zusammenhängen, an einem Standort bündeln und bei Bedarf an Spezialisten abgeben. So können Effizienzgewinne erzielt und Synergien geschaffen werden. Gleichzeitig werden der Energieverbrauch und die Störungen der Nachbarschaft minimiert.